Een aannemer selecteren

Tijdens het zelfbouwproces zijn er veel belangrijke momenten. Maar het moment waarop de meeste kosten gemaakt worden, is tijdens de uitvoering van de bouw van de woning. Op dat moment gaat het over één tot meerdere tonnen aan euro’s die je uitgeeft. En degene die dat geld voor je gaat uitgeven is in principe de aannemer.

In dit blog gaat het over de aannemersselectie. Een belangrijke en risicovolle stap. Er wordt ingegaan op manieren waarop je kunt aanbesteden en op aandachtspunten die helpen problemen te voorkomen.

Op welk moment in het proces?
Over het algemeen wordt er voor gekozen om een aannemer te zoeken op het moment dat het bestek gereed is. Op dat moment zijn alle wensen in een ontwerp vertaald en is precies duidelijk wat je wilt gaan (laten) bouwen.

Het is  ook mogelijk dat een aannemer al eerder geselecteerd wordt en bij het opstellen van het ontwerp al aan tafel zit. Het voordeel hiervan is dat de aannemer zijn bouw-expertise direct in het ontwerp en bestek mee kan nemen. Dit kan een kostenreductie opleveren.

In dit blog ga ik uit van de traditionele methode: dat de aannemer op basis van het bestek geselecteerd wordt.

Het bestek is gereed
Zodra het bestek gereed is, kan je overgaan tot de aannemersselectie. Dat kan grofweg op drie manieren:

  1. Eén aannemer kiezen
  2. Een aantal geselecteerde aannemers benaderen om een offerte uit te brengen
  3. Een algemene prijsvraag uit te zetten waar iedere aannemer aan mee kan doen

Eén aannemer
Het is mogelijk om een aannemer te kiezen en deze te vragen om offerte uit te brengen. Het is alleen de vraag of je daarmee een goede prijs krijgt voor het uit te voeren werk. De aannemer zal naar alle waarschijnlijkheid minder scherp rekenen dan wanneer hij weet dat er meer concurrenten zijn. Daarbij heb je met één offerte geen vergelijkingsmateriaal.
Maar er kunnen redenen zijn waarom je juist voor slechts één aannemer kiest. Bijvoorbeeld omdat je de aannemer in kwestie kent. Of omdat je heel specifieke wensen hebt en deze aannemer daarin gespecialiseerd is. Het komt er op neer dat wanneer je andere wensen hebt dan de laagste prijs op basis waarvan jij je woning wilt laten realiseren, het best verstandig kan zijn om maar voor één aannemer te kiezen. In dat geval is het ook aan te raden om de aannemer al vóór het opstellen van het bestek in het proces mee te nemen zodat hij direct zijn expertise in het project kan brengen.

Meerdere aannemers benaderen – onderhandse aanbesteding
Je kan er ook voor kiezen om een aantal door jezelf vooraf geselecteerde aannemers te vragen om een prijsopgave te geven. Daarbij is het belangrijk om voor jezelf goed duidelijk te hebben wat de criteria zijn waarop  je de aannemers en hun prijsopgave wilt vergelijken. Alleen de prijs als criterium nemen is karig en kan ervoor zorgen dat je later risico’s gaat lopen. Op de criteria wordt verderop ingegaan.

Kies vijf tot acht aannemers die je om de prijsopgave vraagt. Maak daarbij expliciet duidelijk dat er geen vergoeding wordt gegeven voor de prijsopgave (tenzij je er voor kiest om die wel te geven natuurlijk). Wanneer je hier niet duidelijk over bent, kan de aannemer achteraf een rekening voor onderzoekskosten indienen. Als je er wel duidelijk over bent, heeft de aannemer de vrijheid om af te haken en kan je altijd nog bekijken of je hem toch graag tegen betaling een opgave laat doen.

Het is slim om aan de aannemers te melden dat meerdere partijen gevraagd zijn omdat daardoor over het algemeen scherper geprijsd wordt. De namen onderling bekend maken, is vanwege prijsafspraken dan weer niet zo handig. Om prijsafspraken nog minder waarschijnlijk te maken kan je overwegen om een prijsopgaaf te laten maken door een aannemer buiten de regio.
Het is waarschijnlijk dat niet alle aannemers bereid zijn om een prijsopgave te doen. Probeer ze er wel toe te verleiden maar als ze niet willen, moet je met de overblijvende aannemers aan de slag of er nog meer uitnodigen. Vertel de aannemers dat je het op deze manier aanpakt.
De prijsopgaven die je vervolgens binnenkrijgt leg je naast je lijst van criteria. Het werkt heel duidelijk om vooraf gewichten toe te kennen aan de criteria zodat bijvoorbeeld de prijs het zwaarste gewicht krijgt en andere criteria minder mee wegen. Op die manier komt er een “winnaar” uit aan wie je vervolgens de opdracht gunt.
aanbesteding aannemer
Meerdere aannemers – openbare prijsvraag
Je kunt het ook helemaal open spelen en het volledig aan de markt overlaten welke aannemers mee gaan doen in de aanbestedingsprocedure. Daarvoor kan je een openbare aanbesteding gebruiken. Hierbij maak je niet vooraf zelf een selectie van aannemers maar plaatst een advertentie in een voor jouw regio handig orgaan (bijvoorbeeld een lokale krant) en wacht vervolgens af welke aannemers reageren. Het nadeel aan deze methode is dat een aannemer die je op basis van je eigen voorselectie uitgenodigd zou hebben, nu misschien de advertentie mist en je daarmee deze aannemer mist. Met andere woorden: je hebt minder controle op wie er op je afkomt.

Hoe dan ook: ook bij deze methode is het belangrijk dat je vooraf weet wat de criteria zijn waarop je een selectie gaat maken. En ook is het belangrijk dat je duidelijk maakt of de aannemers een vergoeding krijgen voor de calculatietijd die ze in je vraag moeten steken.

Criteria
De criteria die je hanteert om tussen de diverse prijsopgaves en aannemers te kiezen, kunnen heel persoonlijk zijn. Het is in alle gevallen aan te raden om voor een aannemer te kiezen die bereid is om een garantiestelling tegen faillissement aan te gaan zodat bij faillissement de bouw in ieder geval afgerond wordt en je je geld niet kwijt raakt. Daarnaast moet de aannemer bij voorkeur ook bereid zijn om de CAR-verzekering af te sluiten. CAR verzekert het bouwwerk tijdens de bouw tegen brand, aansprakelijkheid naar derden, schade aan eigendommen van de opdrachtgever en de te gebruiken materialen.

Andere criteria kunnen zijn:

  • Verwachte bouwtijd. Wanneer het belangrijk voor je is dat er snel gebouwd wordt, kan je specifiek vragen naar de verwachte bouwtijd.
  • De omvang van de organisatie. Een afweging kan zijn: de organisatie moet niet te klein zijn vanwege het personele risico. Maar ook kan juist ook een overweging zijn dat de organisatie niet te groot moet zijn vanwege het eventueel ontbreken van persoonlijk contact.
  • Ervaring met zelfbouw. Als er ervaring met zelfbouw is, is dit een indicatie dat ze gewend zijn om met particuliere klanten te werken.
  • Certificering en aansluiting bij brancheorganisatie. Belangrijk in geval van faillissement en klachten.
  • Financiële gezondheid bedrijf. Hoe gezonder een bedrijf hoe minder waarschijnlijk dat het tijdens de bouw failliet gaat.
  • Coördinatie. Wordt er gewerkt met een wisselende samenstelling van contactpersonen of krijg je één aanspreekpunt in de organisatie? Dat laatste heeft absoluut de voorkeur en het is aan te raden om dit ook contractueel vast laten leggen.
  • Regionaal. Alleen al het simpele feit dat er minder reiskosten gemaakt hoeven te worden voor mensen en materieel. Maar ook kan het een voordeel zijn dat de aannemer de andere betrokken in de omgeving, zoals de gemeente of toeleveranciers, goed kent.
  • Imago. Spreekt het imago van het bedrijf je aan of niet? Subjectief maar het kan een rol spelen.
  •  Aantal jaren dat ze bestaan. Een bedrijf dat al jaren bestaat heeft haar sporen waarschijnlijk wel verdiend. Maar je kan juist ook kiezen voor een jong en onervaren maar heel enthousiast bedrijf.

De meeste criteria hebben een keuzemogelijkheid in zich. Je kan juist voor een grote organisatie kiezen maar ook heel specifiek voor een kleine. Het gaat er niet zozeer om hoe je het criterium waardeert als je het criterium maar meeneemt in het besliskader wanneer het belangrijk voor je is.

Prijsopgave
Het is van belang dat je vooraf goed omschrijft wat voor soort prijs je vraagt. De meeste zekerheid krijg je wanneer je een vaste prijs vraagt waarvoor je hele project gerealiseerd wordt.

Soms kan een aannemer alleen een schatting maken van de te verwachten prijs, een zogenaamde richtprijs. Wettelijk mag de uiteindelijke prijs niet meer dan 10% boven de richtprijs uitkomen, tenzij de aannemer op tijd heeft aangegeven dit te overschrijden of tenzij er een stelpost of een andere opmerking in het contract is opgenomen.

Hiermee is direct het risico van het werken met een richtbedrag aangestipt. Wanneer tijdens de bouw de kosten dreigen te stijgen en de aannemer voldoet aan de verplichting tijdig te waarschuwen, zit je in een lastige positie. Niet afbouwen is dan namelijk geen optie meer. Het wordt al snel een slikken of stikken verhaal. En wanneer je de aannemer op de laagste prijs hebt gekozen, blijkt deze keuze weinig waarde meer te hebben.

Ook stelposten (bijvoorbeeld: de kozijnen zijn niet in de prijsopgave meegenomen omdat je nog niet zeker weet welke je wilt) geven grote onzekerheid over je uiteindelijke bouwkosten. Deze kan je dus beter zoveel mogelijk vermijden.

Als de kwaliteit van je project erg belangrijk is en een grotere rol speelt dan de laagste prijs is werken op uurtarief (in regie) een optie. Het is echter zeer risicovol, omdat er geen duidelijkheid is wat de uiteindelijke kosten zullen worden. Doe dit dus alleen wanneer je tijdens de bouw nog veel keuzes wilt kunnen maken.

Tot slot
Wanneer je uiteindelijk een aannemer hebt geselecteerd, is het noodzakelijk om de afspraken goed vast te leggen. Hiervoor zijn modelcontracten beschikbaar onder meer via www.eigenhuis.nl.

Als een aannemer met een eigen contract komt, heb je de vrijheid om toch te kiezen voor een modelcontract of het contract in ieder geval juridisch goed te laten toetsen. De aannemer heeft vaker dan jij met dit bijltje gehakt en staat dus hoe dan ook qua kennis op een voorsprong. Laat je ondanks het goede gevoel op dit belangrijke moment niet inpakken door de aannemer maar zorg voor degelijke juridische bijstand. Dat kan je veel geld schelen!

3 reacties

  1. Een aannemer kiezen is soms best lastig. Een belangrijk onderdeel bij de keuze van de aannemer is de kwaliteit van het bestek. Het bestek bestaat uit de bouwtekeningen en een goede werkomschrijving. In de werkomschrijving staat hoe en wat er gebouwd gaat worden. Ook staan er in de werkomschrijving afspraken over betalingen, verzekeringen, meer- en minderwerk enz. Hoe beter het bestek is opgesteld, hoe beter de offertes van de verschillende aannemers vergeleken kunnen worden. Als aannemer A zus rekent en aannemer B zo, dan is het appels met peren vergelijken. De keuze voor een aannemer wordt dan heel moeilijk.

    Een ander belangrijk criterium zijn referenties. Vraag of je contact kan en mag opnemen met eerdere klanten van de aannemer. Ervaringen van anderen is nuttige informatie.

    Het bekijken van eerder werk van een aannemer is ook goed om te doen.

    Misschien is nog wel het belangrijkste criterium, de manier waarop de aannemer communiceert. Bouwen is voor een groot deel communiceren. Hoe beter er wordt gecommuniceerd, hoe beter het werk wordt. Bij het aanvragen van een offerte krijg je vaak al een goed beeld hoe een aannemer communiceert. Daarbij moet ik wel opmerken dat degene die de offerte opstelt bij een aannemerij niet dezelfde persoon hoeft te zijn als de voorman op de bouwplaats. Probeer ook altijd een gesprek te hebben met de hoofduitvoerder van de bouw.

    Hopelijk is mijn reactie een nuttige toevoeging voor de keuze van een aannemer.
    Succes met kiezen!

    Hartelijke groet,
    Hans

    • Hallo Hans,

      Dank je voor je uitgebreide reactie! Het is altijd leuk om deze te lezen. Het zijn ook allemaal nuttige toevoegingen. Ik vind zelf het communicatie-aspect ook heel erg belangrijk. Bij een heel grote aannemer kan je van het kastje naar de muur gestuurd worden. Dat wil je niet. Voor de aannemer is jouw project dan misschien niet zo urgent, voor jezelf wel. En daar goed op doorvragen, kan veel frustratie schelen. En daarvoor zijn die referenties ook ontzettend nuttig!

      Groeten weer!
      Chantal

  2. het is idd erg lastig om de juiste ondernemender maar met deze tips moet ik een end komen

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *